De ontwikkeling van het betaalbare woonconcept voor jongeren – 1828
Interview met Ernest van der Meijde
Amsterdam – 7 mei 2024
“Met 1828 willen wij jongeren helpen aan een betaalbare kwalitatieve woning en een woonomgeving waar zij zich kunnen ontwikkelen”
Eigenaren Jan Jaap van Kampen (links) en Ernest van der Meijde (rechts)
Hoe kwam je op het idee om 1828 te starten en wat was je inspiratie achter dit concept?
Sinds 2007 ben ik vastgoedondernemer, voornamelijk gericht op projectontwikkeling. Ik ben kleinschalig begonnen met het transformeren van bestaande gebouwen. Vanaf 2012 werden dit serieuze nieuwbouwontwikkelingen en daarna volgden meer vergelijkbare projecten met tussen de tien en zestig woningen, voornamelijk in het koopsegment.
We merkten dat de vraag naar kleine appartementen groot was, we kregen vaak tientallen inschrijvingen voor zo’n woning. De realisatie kwam op het moment in mijn leven waarin ik me afvroeg welke richting ik op wilde met mijn bedrijf; ik wilde woningen creëren die echt nodig waren. Omdat ik me realiseerde dat ik het ontwikkelvak goed in de vingers had, besloot ik mijn kennis te gebruiken in een segment waar de behoefte het grootst is.
De afgelopen zes jaar heb ik de nood alleen maar zien toenemen. Jongeren hebben het op verschillende vlakken lastig en hebben steeds vaker te maken met serieuze problemen zoals eenzaamheid, te lang thuis wonen bij ouders, moeten uitwijken naar inferieure plekken om te wonen en zelfs een toenemende dakloosheid onder jongeren.
Zes jaar geleden zaten jongeren al in de knel bij het vinden van een betaalbare woning. Ze konden vaak niet zelf kopen en stonden achteraan in de rij voor een sociale huurwoning of een huurwoning in de vrije sector. Dit is een doelgroep die een woning hard nodig heeft, maar ook een doelgroep die openstaat voor een nieuwe woonvorm. Zo kijken jongeren anders aan tegen ‘bezit’. Alles kwam mooi samen, en ik besloot deze co-living vorm verder uit te werken tot het 1828-concept zoals dat er nu ligt.
We combineren kleine wooneenheden met gedeelde voorzieningen van hoge kwaliteit, om zo woningen te creëren die en betaalbaar zijn en zorgen voor een kwalitatief hoogwaardige woonbeleving. Het was destijds, en nog steeds, een uitdaging om betaalbare woningen te realiseren. We beseften dat als we de woningen kleiner zouden maken, de bouwkosten lager zouden zijn en ze dus goedkoper aangeboden konden worden. Maar we wilden ook voorkomen dat dit ten koste zou gaan van de woonbeleving. Door per appartement een aantal m2 voor gemeenschappelijke gebruik te ontwikkelen lukt het om een kwalitatieve woonbeleving garanderen voor een betaalbare prijs.
Wat maakt 1828 anders dan andere initiatieven die zich richten op het huisvesten van jongeren?
Met 1828 willen wij jongeren helpen aan een betaalbare kwalitatieve woning en een woonomgeving waar zij zich kunnen ontwikkelen. Wij doen er alles aan om de woningen zo betaalbaar mogelijk te maken. 1828 is niet een concept voor de ‘happy few’ met mooie services waar je € 1.000,- per maand aan huur betaalt. Sterker nog, het merendeel van de appartementen valt onder sociale huur, veel jongeren komen in aanmerking voor huurtoeslag.
Het 1828-concept richt zich op het actief met elkaar in contact zijn en brengen van bewoners. Dat faciliteren we op verschillende manieren. Een voorbeeld is de zogenaamde ‘gangmaker’ die jouw welkom heet als je in 1828 komt wonen en je kennis laat maken met de bewoners op jouw gang of verdieping. De gangmaker organiseert activiteiten en evenementen om elkaar beter kan leren kennen en/of om van elkaar te leren.
Hoe hoop je dat 1828 zich in de toekomst zal ontwikkelen en welke impact hoop je te hebben op de huisvestingsproblematiek onder jongeren?
Ik hoop dat 1828 steeds meer een plek wordt waar jongeren niet alleen fijn wonen maar waar ze zich ook kunnen ontwikkelen. Het zou mooi zijn als bewoners tijdens hun 1828 periode tot nieuwe inzichten komen, een netwerk opbouwen en gestimuleerd worden om stappen te zetten. Daarbij is het belangrijk dat steeds meer gemeentes inzien wat een waardevolle toevoeging een 1828-vestiging is voor hun dorp of stad.
Op welke manier hoop je dat de community geactiveerd gaat worden en hoe krijg je dit voor elkaar?
Voor 1828 Gouda hebben we vanaf nu ongeveer twee jaar om een structuur op te zetten waarin die community tot stand komt waarin de jongeren zich straks blijvend kunnen ontwikkelen. We streven ernaar om tools en een structuur te ontwikkelen die jongeren stuurt in een dynamisch proces. Op een positieve, uitnodigende en vooral aantrekkelijke manier. Dagelijkse activiteiten en sociale interacties gaan zorgen voor voortdurende groei, verdieping, inzichten en nieuwe ervaringen. Ons doel is dat jongeren gedurende hun tijd bij 1828 constant blijven groeien. Mijn beeld daarbij is dat na een aantal jaar bij 1828 te hebben gewoond, een jongere zijn weg vervolgt met een rugzak vol ervaringen, inzichten en groei. Met een stevige basis van zelfkennis, sociale vaardigheden en persoonlijke ontwikkeling is hij of zij er klaar voor om vol vertrouwen en enthousiasme de uitdagingen en kansen van het leven aan te gaan.
Is 1828 een op zichzelf staand woonconcept of zoeken jullie ook samenwerkingen op?
Wij willen als 1828 in de samenleving staan. In contact komen en in contact zijn met werkgevers, maatschappelijke instellingen en organisaties waar jongeren actief zijn. Met deze lokale partijen zoeken we actief de samenwerking. Dit doen we onder meer om jongeren met cruciale beroepen voorrang te kunnen geven op een 1828-woning, zodat zij dichtbij hun werk kunnen wonen. Denk aan beroepen in de zorg en het onderwijs. Voorbeelden van zulke samenwerkingen zijn het Spaarne Gasthuis, Hartekamp Groep, CompaNanny, gemeente Haarlem, en Scholengemeenschap
Spinoza. Maar ook omdat we denken dat het goed is om die organisaties in contact te brengen met de jongeren. Hiermee verbreden we hun beeld van de mogelijkheden en kansen die er zijn binnen de samenleving.
Hoe selecteer je de locaties voor de woningen van 1828 en wat zijn de belangrijkste overwegingen daarbij?
Wij geloven dat 1828 goed past in elke G40-gemeente. Maar we kunnen ons simpelweg niet op alle 40 gemeentes tegelijk richten. Daarom hebben we tien steden benoemd tot onze voorkeurssteden, daar waar we de grootste kans zien om een 1828-vestiging te realiseren.
Binnen deze gemeentes zoeken wij naar locaties, nemen wij deel aan tenders en leggen wij contacten met relevante stakeholders, zoals grondeigenaren, ambtenaren en maatschappelijke instellingen. Zie het als een appelboomgaard, wij zoeken de bomen met rijpe appels en gaan dan hard schudden tot de goeie appels eruit vallen.
We zouden graag vaker aan tenders mee willen doen. De urgentie van betaalbare jongerenwoningen moeten wij nog beter onder de aandacht zien te brengen bij gemeentes, zodat zij dit kunnen meenemen in toekomstige tenders. Helaas mist 1828 de boot bij reguliere woningbouw, aangezien dit te duur is en niet bij het concept past. Het merendeel van de 1828-woningen valt onder sociale huur. Het gaat ons er niet om WWS-punten te optimaliseren maar om het wonen in 1828 zo betaalbaar mogelijk te laten zijn.
Hoe ziet het proces van het ontwikkelen en bouwen van nieuwe woningen voor 1828 eruit, en wat zijn de criteria waaraan deze moeten voldoen om de doelgroep effectief te bedienen?
Wij zoeken locaties die op maximaal 15 minuten fietsen liggen van een trein- of metrostation. Daarnaast stellen wij als voorwaarde dat we in een vestiging minimaal 150 wooneenheden kunnen realiseren. Als de gemeente positief tegenover onze plannen staat, sluiten we een intentieovereenkomst, waarna wij de grond kopen en starten met de ontwikkeling. Ook starten we al in een vroeg stadium met een participatieproces met omwonenden en andere belanghebbenden.
Voor de gebouwen hebben wij een programma van eisen (PVE). In dit programma staat duidelijk aangegeven hoe de woningen eruit moeten zien. Voor elke woning rekenen wij 3 m2 aan voorzieningen. Welke voorzieningen dat zijn en hoe de gezamenlijke ruimtes eruit komen te zien, bepalen we samen met onze woonpanels. Als er om de hoek een sportschool zit, is het misschien minder relevant om in onze 1828-vestiging sportfaciliteiten toe te voegen. Dan is een gemeenschappelijke keuken of een plek om muziek te maken wellicht een betere optie. In iedere gemeente hebben we zo’n woonpanel waarin lokale jongeren met ons meedenken. Zo krijgt elk gebouw een lokale signatuur.
Wat zijn de grootste uitdagingen geweest tijdens de ontwikkelingsfase van 1828, met betrekking tot regelgeving, financiering en maatschappelijke acceptatie?
In de beginfase van 1828 bleek het lastig om ons concept te ‘verkopen’ aan gemeentes. Door bijvoorbeeld jongeren zelf hun verhaal te laten doen aan de gemeenteraad merken we dat we ons verhaal beter over het voetlicht krijgen. Ondanks de vele uitdagingen zijn er op dit moment vijf locaties die worden ontwikkeld. Steeds meer gemeentes tonen interesse in ons concept.
Financieel gezien hebben we te maken gehad met uitdagingen als gevolg van veranderingen in het economische landschap, met name door de hoge bouwkosten en rentetarieven. Hierdoor liep onze business case vast in 2022-2023. Gelukkig zien wij nu langzaam herstel. Wij zijn nog niet op het oude niveau, maar de ontwikkelingen gaan wel weer door.
Op het gebied van lokale wetgeving komen we er eigenlijk altijd wel uit. Als een gemeente 1828 omarmt, komen wij met elkaar tot een oplossing en kan er -gemotiveerd- afgeweken worden van de huisvestingsverordening.
Maatschappelijk draagvlak is en blijft een uitdaging, het “not in my backyard”-gehalte is vrij groot als het om jongerenhuisvesting gaat. Dat is een algemene trend; de Raad van State draait overuren omdat buurtbewoners of belangenverenigingen bezwaar maken tegen nieuwe ontwikkelingen. Vooral bij jongerenhuisvesting is het moeilijk vanwege het beeld dat mensen schijnbaar hebben van jongeren, dat ze alleen maar feesten en voor overlast zorgen. Onze jongeren werken of zijn aan het afstuderen en zoeken zelf juist een fijne woonplek in een rustige omgeving.
Op welke manieren wordt duurzaamheid geïntegreerd in de ontwikkeling van 1828-woningen, zowel op het gebied van bouwmaterialen als energie-efficiëntie?
Op het gebied van duurzaamheid hebben wij een aantal belangrijke uitgangspunten, zo streven wij ernaar om gebouwen te realiseren met nul CO2-uitstoot, die ecologisch en natuurinclusief zijn, energiearm. Daarnaast dienen de complexen zelf energie op te wekken.
Het is onze ambitie om bij elk nieuw project een stap verder te gaan op het gebied van duurzaamheid. Zo overwegen we om ons volgende gebouw deels of volledig uit hout te construeren, om zo aan onze CO2-doelstellingen te voldoen. Het is echter wel van belang dat deze innovaties niet afdoen aan de betaalbaarheid voor jongeren.
Hoewel de vestiging in Gouda, mede door de hoogte van het complex, niet geschikt is voor houtbouw, bevinden we ons wel aan de goede kant van het
duurzaamheidsspectrum. De Nederlandse wetgeving is op dit gebied vooruitstrevend ten opzichte van de wereld en wij zijn nog vooruitstrevender. Hierdoor komen we in aanmerking voor groenfinanciering.
Tot slot, wat zijn de belangrijkste lessen die je hebt geleerd tijdens de ontwikkeling van 1828, en hoe hebben deze je visie op het project gevormd voor de toekomst?
Ik kan niet ontkennen dat het realiseren van 1828-vestigingen langer duurt dan ik had gedacht. En dat het meer moeite kost om gemeentes te overtuigen van de noodzaak om betaalbare woningen voor jongeren te bouwen. Ook het aantal bezwaren vanuit de omgeving zorgt op sommige plekken voor vertraging. Maar ik geloof erin dat wij met iets bezig te zijn wat belangrijk en goed is, dus opgeven is geen optie op.
Zelf ben ik nog steeds verbaasd over de omvang van het probleem, en onder de indruk van de verhalen die jongeren mij vertellen. Het niet hebben van een eigen woonplek heeft een nog veel grotere invloed op hun leven dan je misschien zou denken.
Meer weten over het co-living concept van 1828?
