Betreden en verkennen van nieuwe markten met GROWE NL
Interview met Yianni Tsitouras van POHA HOUSE
Amsterdam – 10 december 2023
Yianni Tsitouras
“Hoewel technologie ons heeft verbonden, heeft het ook geleid tot isolatie en afstand gecreëerd”
POHA House, actief in Duitsland. Kun je POHA House en het concept kort toelichten?
POHA House revolutioneert het wonen en legt echte verbindingen voor een unieke levenservaring. We creëren ‘Cospaces’ voor professionals om te wonen, werken en verblijven. We bieden een diverse mix van duurzaam ingerichte en serviced appartementen, creatieve, flexibele werkruimtes en short stay appartementen waar je voor een kortere periode kunt verblijven. En dat allemaal onder één dak.
Het is een thuis als geen ander wat betreft comfort en flexibiliteit; het is zowel een thuis als een gemeenschap, en het verbindt ons op een nieuwe en betere manier. De pandemie benadrukte het belang van menselijke verbinding en legde beperkingen op het gebied van huisvesting bloot. Wij bieden ruimtes waar je kunt verbinden of loskoppelen.
We richten ons op duurzaamheid en welzijn, die hand in hand gaan. We hebben wekelijkse evenementen en community-managers ter plaatse, waardoor we gebouwen creëren waar niemand alleen hoeft te zijn.
We hebben vier succesvolle complexen in Aken en Münster, met meer dan 550 bewoners. We breiden uit met drie nieuwe ontwikkelingen in heel Duitsland, waarbij we plaats bieden aan 670 bewoners.
We streven ernaar uit te breiden in heel Duitsland, maar we richten ons ook op uitbreiding buiten Duitsland, met name Nederland en het Verenigd Koninkrijk.
Hoe zou je POHA House beschrijven, inclusief het concept, de portfolio, visie en plannen voor uitbreiding?
POHA House is een nieuwe manier om thuis te ervaren. We worden gedreven door de overtuiging dat een thuis de basis moet zijn voor het streven naar geluk.
Onze missie is het creëren van levendige gemeenschappen die positieve transformaties teweegbrengen. Onze Cospaces stellen individuen in staat om te wonen, werken en verblijven allemaal binnen één gebouw. We hebben een groeiende vraag naar deze verschuiving waargenomen bij een nieuwe generatie, wat ons heeft aangespoord om dit unieke concept verder te ontwikkelen.
Kun je ingaan op de uitbreiding van POHA House in Duitsland? Welke specifieke strategieën heb je gebruikt om met succes deze markt te betreden?
Aanvankelijk was ons doel voornamelijk de grotere steden in Duitsland. Echter, onze aanpak onderging een significante verandering toen we ons bewust werden van de vraag naar ons product in kleinere steden. In kleinere steden verlangen mensen naar een stedelijke, levendige ervaring; ze willen goed ontworpen ruimtes met het comfort van een thuis waar ze de mogelijkheid hebben om met elkaar in contact te komen. De druk op het aanbod van huisvesting in kleinere of secundaire steden heeft de behoefte aan beter ontworpen ruimtes vergroot. Toen we deze kans zagen, veranderden we onze strategie om dit onderbediende segment van de markt aan te spreken.
Centraal voor ons succes stond het vormen van een strategische alliantie met een geweldige projectontwikkelaar. Deze samenwerking was essentieel omdat ze onze visie begrepen en deelden voor het herdefiniëren van woonruimtes. Hun afstemming met onze doelstellingen stelde ons in staat om onze inspanningen te richten op het nastreven van doelgerichte projecten die aansloten bij onze visie.
Deze verschuiving in strategie stelde ons in staat om onze middelen effectief te kanaliseren, een tastbare impact te creëren in regio’s met woningtekorten. Door het identificeren en samenwerken met een projectontwikkelaar die aansloot bij ons geloof, konden we vooruitgang boeken met projecten die aan een maatschappelijke behoefte voldeden en in lijn waren met onze visie op progressieve en transformerende woonruimtes in Duitsland.
Hoe zorg je ervoor dat de gemeenschap individuen aantrekt die meer zoeken dan alleen accommodatie, maar die oprecht op zoek zijn naar een gemeenschapservaring?
Woningtekort is een realiteit, maar het gaat niet alleen om het tekort aan fysieke ruimtes; ons concept draait om het creëren van echte menselijke verbinding. Technologie heeft ons verbonden, maar het heeft ook geleid tot isolatie en ontkoppeling op vele manieren.
Deze situatie van eenzaamheid en afstand biedt ons een kans: niet alleen om te wonen op een plek waar buren vreemden zijn, maar om betekenisvolle verbindingen te smeden en een rijkere gemeenschappelijke woonervaring te cultiveren. Hier voegt een concept als POHA HOUSE waarde toe.
Coliving-studio’s kunnen als duur worden beschouwd. Hoe denk je dat dat komt?
Dit is een misvatting. Coliving biedt meer dan alleen accommodatie om te slapen; bewoners hebben toegang tot verschillende ruimtes, privé-eetruimtes, loungeplekken, dakterrassen, meditatieruimtes, fitnessruimtes, creatieve ruimtes, en nog veel meer. We zorgen er altijd voor dat onze gemeenschappelijke ruimtes het beste uitzicht en faciliteiten hebben, zodat iedereen ervan kan genieten. Je krijgt niet alleen een appartement; je krijgt een heel gebouw. Het is een eenvoudig model waarbij hoe meer we delen, hoe meer we ons kunnen veroorloven.
Bovenop alle kosten zijn inbegrepen. We hebben slimme technologie in het hele complex, waardoor de ervaring uiterst handig is, en we bieden wekelijkse, tweewekelijkse en maandelijkse evenementen. En dat is allemaal inbegrepen. We zullen nooit de goedkoopste woonoplossing op de markt zijn omdat elke accommodatie verschillende normen heeft. We hebben echter een proefberekening gemaakt en voor al onze POHA House locaties kan je geld besparen als je het vergelijkt met een vergelijkbaar niveau van accommodatie zodra je het meubilair dat je moet kopen toevoegt, evenals de diensten en alle inbegrepen nutsvoorzieningen.
Om ervoor te zorgen dat we toegankelijk zijn, proberen we verschillende prijsstellingen aan te bieden waar je de mogelijkheid hebt om mee te groeien met je veranderende behoeften en budgetten qua accommodatie. Je reis kan beginnen in een gedeeld appartement, maar naarmate de behoefte veranderd, verhuis je door naar een studio of zelfs een volledig gemeubileerd appartement – allemaal binnen dezelfde gemeenschap. Stel je voor dat je je aspiraties kunt vervullen zonder je locatie te hoeven veranderen.
Hoeveel wooneenheden zijn nodig om het POHA House-concept financieel toegankelijk te maken voor bewoners?
We hebben vastgesteld dat het bereiken van een volume van ongeveer 150 bewoners nodig is om ons concept financieel haalbaar te maken, waardoor we operationele kosten kunnen optimaliseren en vervolgens een betaalbare woonervaring kunnen bieden zonder concessies te doen aan de kwaliteit of het scala aan aangeboden diensten. Deze schaal zorgt voor kostenefficiëntie bij het leveren van voorzieningen die het concept aan de bewoners belooft en stelt ons in staat om betaalbaarheid en kwaliteit in service in balans te brengen.
Op sommige locaties hebben we gebouwen bij elkaar geclusterd om de efficiëntier te kunnen, en in A-steden zijn er gevallen waar een iets kleiner aantal bewoners zelfs kan werken.
Welke segmenten of doelmarkten binnen Nederland identificeer je als aantrekkelijke investeringsmogelijkheden voor POHA House? Hoe plan je waarde toe te voegen aan deze markten?
In Nederland zien we aanzienlijke investeringsmogelijkheden in het aanpakken van het nijpende tekort aan huisvesting. We kijken strategisch naar vestiging niet alleen in de grotere steden, maar ook in kleinere steden eromheen. Natuurlijk is hierbij toegang tot openbaar vervoer essentieel.
Coliving blijkt een goede oplossing te zijn, vooral gezien het gebrek aan geschikte huisvesting, wat opvallend is in het land. Hoewel het concept van coliving meer gangbaar is in grotere steden, is er een enorm onbenut potentieel in de omliggende kleinere steden. Coliving is een geweldige oplossing omdat compacte huisvesting met gedeelde voorzieningen meer mensen op een betere manier zal huisvesten dan traditionele huisvesting. Het delen van ruimte, nutsvoorzieningen en een verminderde ecologische voetafdruk betekent ook duurzaamheid. De realiteit is dat veel mensen gedwongen worden om in gedeelde accommodaties te wonen die niet zijn ontworpen om te delen. Een POHA House kan deze ruimtes vrijmaken voor de bredere woningmarkt.
Onze focus ligt op het huisvesten van jonge professionals, een doelmarkt die profiteert van de verbeterde levenskwaliteit die coliving-ruimtes bieden. We zijn verrast door de vraag naar onze ruimtes vanuit een ouder segment. In Münster hebben we veel bewoners die ouder zijn dan 40 jaar. Het is duidelijk dat de accommodatie niet beperkt is tot een leeftijdsgroep, maar bedoeld is voor mensen die echte levensverbinding willen, een innovatieve woonoplossing die gemeenschap, gemak en comfort prioriteert. POHA House creëert levendige coliving-ruimtes die niet alleen huisvesting bieden, maar ook een verrijkte levensstijlervaring voor onze bewoners.
Vastgoedmarkten kunnen dynamisch zijn en onderhevig aan verschillende trends. Kun je inzichten delen in de huidige trends die je ziet binnen de coliving-sector als geheel in Nederland en hoe pas je je strategieën aan om in lijn te zijn met deze trends?
Grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag omarmen coliving-concepten. Het uitvoeren van deze ideeën is echter relatief nieuw. Bijvoorbeeld duurzaamheidsinitiatieven die verder gaan dan zonnepanelen en geschikte energielabels. Bij POHA House loopt duurzaamheid door de volledige levenscyclus van ons product, van het ontwerp van onze ruimtes tot elk aspect van de werking, van het gebruik van meubilair tot de selectie van leveranciers en communicatie met bewoners. Betrokkenheid van bewoners is essentieel, en we hebben leersessies, zoals TED-talks.
In Hamburg hebben we samengewerkt met een Cradle to Cradle-ontwikkelaar, die het eerste Cospaces Cradle to Cradle-gebouw in Europa levert. We hebben innovatieve maatregelen geïntroduceerd op het gebied van ontwerp, exploitatie en leasing via initiatieven zoals “groene leases”. Bij POHA House verwijderen we actief elke maand één kilogram plastic dat naar de oceaan stroomt voor elke bewoner, wat een unieke innovatie is in onze duurzaamheidsinspanningen.
Onze duurzaamheid beperkt zich niet tot de ontwerp- en bouwfases van onze gebouwen; het is diep verankerd in onze operationele strategieën. We streven ernaar om een tastbaar verschil te maken in onze ecologische impact, ervoor zorgend dat onze gebouwen op een zeer duurzame manier opereren. Er zijn talloze manieren waarop we dit bereiken, met als doel onze benadering niet alleen duurzaam, maar echt transformerend te maken in de manier waarop we opereren.
Wij zijn ons bewust van het levensvatbaar maken van duurzaamheid, wat betekent dat we proactief samenwerken met ontwikkelaars om de best mogelijke oplossingen te bereiken. Deze holistische aanpak zorgt ervoor dat onze toewijding aan duurzaamheid allesomvattend is en verrijkend voor iedereen die erbij betrokken is.
De woningmarkt in Nederland is sterk gereguleerd. Wat is jouw mening over het Nederlandse puntensysteem en hoe beïnvloedt dit de kwaliteit en haalbaarheid van coliving-concepten?
De Nederlandse woningmarkt opereert binnen een sterk gereguleerd kader, met name via het puntensysteem. Wat betreft coliving-concepten lijkt dit systeem meer afgestemd op traditionele huisvestingsopstellingen dan op studio’s en appartementen met gedeelde ruimtes. Het kan uitdagend zijn om een business case rond te krijgen. Het transformeren van bestaande ruimtes om binnen dit kader te passen, brengt meer uitdagingen met zich mee in vergelijking met nieuw gebouwde eigendommen.
Echter, het landschap evolueert. Met de opkomst van coliving-concepten in Nederland is er een leercurve om zich aan te passen aan het bestaande regelgevingssysteem. Ik ben optimistisch dat naarmate de coliving-sector blijft groeien, we onze benaderingen progressief zullen verfijnen om beter aan te sluiten bij het huidige puntensysteem. Bovendien is er hoop op wederzijdse aanpassing, waarbij het systeem evolueert om de unieke dynamiek en waardeproposities die coliving-concepten bieden, te accommoderen en te ondersteunen. Momenteel zijn er al tal van succesvolle coliving-eigendommen in Nederland. Met de juiste voorbereidingen en lokale kennis is het perfect mogelijk om de coliving-industrie verder uit te breiden in Nederland.
Wat is de reden dat je nog niet gevestigd bent in Nederland? Met welke obstakels en uitdagingen ben je geconfronteerd?
Bij het betreden van een nieuwe markt is de essentiële vereiste het veiligstellen van goede lokale ontwikkelingspartnerschappen. We zijn uitdagingen tegengekomen bij het identificeren van een geschikte ontwikkelingspartner om verder te gaan met onze initiatieven.
We hebben een gestage aanpak gevolgd, waarbij we de juiste adviespartners hebben betrokken die ons hebben bijgestaan terwijl we door de regelgevingslandschappen en de unieke dynamiek van de vastgoedmarkt in Nederland navigeren. We zijn buitengewoon enthousiast om de Nederlandse markt te betreden, een markt die sterk onze kernwaarden weerspiegelt.
Zijn er nieuwe inzichten die je naar Nederland zou willen brengen?
Met name draait een groeiende trend om een toenemend verlangen naar gemeenschap onder individuen. Zoals eerder genoemd, heeft technologie ons verbonden, maar heeft het ook op veel manieren tot vervreemding geleid. Dit heeft geleid tot een groeiende interesse in het zoeken naar betekenisvolle verbindingen en gemeenschap. Onze primaire focus is het creëren van een thuis dat materieel je leven verbetert. Het is een handige, verheven leefervaring die je direct bij het verhuizen verbindt met je buurman en je buurt. Een deel hiervan draait om de gemeenschap die we creëren, onze on-site community managers en de ervaring die we bieden.
Dit betekent het creëren van huizen die zich richten op duurzaamheid en het welzijn van mensen. Het creëren van ruimtes waar onze bewoners zich sociaal, mentaal en fysiek goed kunnen voelen, gezien de gedeelde middelen die inherent de ecologische voetafdruk van elk individu verminderen. Maar onze toewijding gaat verder dan dit.
Flexibel zijn in de accommodaties die we aanbieden, de verschillende huurstructuren en een betrokken gebruikerservaring stellen onze bewoners in staat om te groeien binnen onze gebouwen en tegelijkertijd te focussen op hun impact. Het cospaces-concept maakt het mogelijk dat je vrienden en familie bij je in het gebouw kunnen verblijven, aangezien we kortstondige verblijfsappartementen en coworking aanbieden, zodat je ultieme flexibiliteit hebt in het indelen van je dag. Het beste van alles is dat niemand zich meer alleen hoeft te voelen.
Join us on the journey to redefine home.
